アスベスト（石綿）事前調査は、2006年9月以前に建てられた建造物すべてが対象となり、解体工事、改修工事、リフォーム、大規模修繕工事等を行うときに必要となります。調査では書面調査実施及び検体を採取し、分析結果によって、アスベスト（石綿）が含有されてるか否かの確認を行います。アスベストが建材等に使用されていた場合、調査結果報告後、ご依頼主様のご承認を得て、飛散防止工事または除去工事を行います。飛散防止工事または除去工事の御見積は、別途ご提出いたします。
アスベストは合法であった時代には、奇跡の鉱物と呼ばれあらゆる建材等に使用されてきました。塗装、接着剤、断熱材、カーペット、布団、家電などにも幅広く含有されています。
国の法律改正が行われ、2006年9月以前に建築された建物において、解体・改修工事を発注する場合、建物のオーナー等の発注者は、令和5年10月1日以降に着工するすべての工事において、工事の規模に関わらず、石綿（アスベスト）事前調査を有資格者に実施させることが義務化されました。
※なお、令和5年9月30日以前の着工工事においても、石綿（アスベスト）事前調査は必須です。100万円を超える工事においては、行政への届け出が必須であり、100万円以下の工事においても、調査の実施と書類の保管義務が発生します。
■機械室での調査実施の様子
弊社では、専用の防護服を着用し、飛散防止に努めた事前調査実施を行っております。安全第一に実施すること、丁寧かつ迅速に対応することを常に心がけております。発注いただけましたご依頼主様には、調査結果を写真付きの報告書にし提出いたします。
調査結果により、アスベストの含有が認められた場合には、アスベスト飛散防止工事または除去工事の御見積もご提出いたしますので、ご検討ください。ご不明点がございます場合には、その都度ご質問などいただければ、随時お答えする対応を行っておりますので、ご安心ください。
■保温材を採取している場面
解体工事および改修工事を行う予定がある場合には、工事前にアスベスト事前調査が必要となりますので、工期には余裕をもって取り組むことが望ましいと言えます。老朽化し、補修工事が発生しやすいビルや集合住宅等の場合、緊急工事が発生しやすい建物では、指定のアスベスト調査会社を用意しておくと、スケジュールが立てやすく、対応も早く、工事施工会社との連携も取りやすいのが利点です。
■検体を採取した場面
アスベスト（石綿）とは、天然に産出する繊維状ケイ酸塩鉱物の総称であり、蛇紋石系のクリソタイル（白石綿）と角閃石系のクロシドライト（青石綿）、アモサイト（茶石綿）、アンソフィライト、トレモライト、アクチノライトの６種類があります。
アスベスト含有建材は、住宅や倉庫では外壁、屋根、軒裏等に成形板として、ビルや公共施設では梁・柱の耐火被覆、機械室等の天井・壁の吸音用等に吹付け材として使用されています。
アスベスト含有建材は、以下に大きく分類されます。
- 鉄骨の耐火被覆材、機械室等の吸音・断熱材、屋根裏側や内壁などの結露防止材としての吹付け材
- 鉄骨の柱、梁等の耐火被覆成形板
- 天井等の吸音・断熱及び煙突の断熱としての断熱材
- 天井・壁・床の下地、化粧用内装材、天井板、外装材、屋根材等の成形板その他、建材以外でも自動車のブレーキ、高圧電線の絶縁材、各種シーリング材等に使用されています。
弊社、株式会社ジオニックでは、石綿（アスベスト）事前調査、工事に必要な資格所有者を複数人抱え、お客様からヒアリングを行い、建物工事に応じた事前調査、工事に対応いたします。
弊社のアスベスト所有資格
一般建築物石綿含有建材調査者
石綿作業主任者
経験豊富な有資格者が調査、工事を行いますので、ご安心ください。
■不動産取引にあたり下記の基準があり、アスベスト調査が必要になります。
- ①不動産鑑定評価（不動産鑑定評価基準）：不動産取引時における土地や建築物等の適正評価にあたり、確認する必要のある鑑定評価事項に「アスベスト等の有害物質」があるため、アスベスト調査が必要になります。
- ②投資用不動産の取引や企業買収等での資産評価：デューディリジェンス（投資判断のための調査）において物理的調査報告として建物環境のリスクを評価します。ここで、建物環境リスク評価の項目にアスベスト含有建材の有無を明示する必要があるため、アスベスト調査が必要になります。
- ③建築物の売買等の際の重要事項説明（宅地建物取引業法）：アスベスト調査の結果がある場合には、調査結果の内容を説明する必要があります。
- ④住宅性能表示（住宅の品質確保の促進等に関する法律）：住宅性能表示制度により既存住宅を性能表示する場合、空気環境の項目にアスベスト含有建材の有無を明示する必要があるため、アスベスト調査が必要になります。
以前はアスベストの問題は土壌汚染のように不動産取引で注目されていませんでした。しかし最近はアスベスト除去工事が、投資家と約束したバリューアップ改修工事への支障、テナントの事業や占有等に大きく影響し、コスト増に直結するケースが多いと認識されるようになり、通常、デュー・ディリジェンスの一環のアスベスト調査できちんと評価するようになってきています。不動産取引では、買い手側は、上述された情報および竣工図面等から、アスベスト含有建材の有無と対策費を想定し、資産価値の減額を計算します。しかし情報が不十分な場合は、「最悪シナリオ」、「適度に最悪シナリオ」等でアスベスト含有建材の対策費を想定しますので、売り手側が望むより大きく減額になるケースが多くなっています。
不動産取引を優位に行えるようにするためにも、アスベスト調査をすることをお勧めします。
※国土交通省より抜粋
建築物の維持管理上で下記の4項目の対応が必要になります。
- ①資産除去債務の評価（企業会計基準）：不動産評価で、有形固定資産の原状回復のために必要な将来のアスベスト含有建材の処分費用を負債として評価するため、アスベスト調査が必要になります。
- ②定期調査報告（建築基準法）：一定規模以上の特殊建築物などや政令で定められた建築物の定期調査で、吹付けアスベスト等の使用状況、劣化の状況、除去・飛散防止措置の実施状況を調査し、特定行政庁に報告する必要があります。
- ③土地工作物責任（民法717条）による損害賠償請求：建築物の利用者がアスベストのばく露により健康障害を生じた場合の土地工作物責任による損害賠償請求に対し、アスベスト調査をしアスベスト含有建材の存在を確認する必要があります。
- ④石綿障害予防規則による飛散防止対策：2以上のテナントが入ったビルなどの共有スペースにあるアスベスト対策は建築物所有者の義務になります。
建築物所有者および管理者は、テナントが決してアスベストにばく露させないことを最優先に建築物の維持管理を行わなければなりません。上記③について大阪の高架下の文具店の事例もあり、それ以降、所有者および管理者の責任はますます厳しくなっています。上記の情報をきちんと整理するために、調査者などのアスベストの専門家に調査を依頼し、テナント、メンテナンス業者、一般の人々のアクセスとばく露リスクを考慮した建築物の維持管理を行うことをお勧めします。
下記のテナントが居ながらのアスベスト除去工事は、テナントへのばく露リスクが非常に高くなりますので、調査者などのアスベスト対策の専門家に十分に相談してください。テナントが居るとアスベスト除去工事が非常に困難なケースもあります。
＜テナントが居ながらのアスベスト除去工事＞
- ①隣接エレベータが稼働中のエレベータシャフト内の劣化したアスベスト吹付け材の除去
- ②天井裏に劣化したアスベスト吹付け材があるテナント専用エリアの空調機の故障時の取換
レベル3建材も破損・劣化した状態のままにしておくとテナントのばく露につながりますので、きちんと補修する必要があります。
※国土交通省より抜粋
なお分析結果によって、アスベスト含有が認められた場合、レベル1・2・3と分けられます。
分析結果（レベル）によって、飛散防止工事または除去工事の対処方法が変わりますので、その際はレベルに応じて詳しくご説明差し上げます。アスベスト事前調査が初めての方、コスト削減を考え業者をお捜しの方も歓迎致します。
弊社は従来消防設備工事を中心とした、内装や外装を含めた工事各種を事業として行っており、アスベスト事前調査だけでなく、その後の施工工事においてもご相談可能です。アスベスト調査は、その後の改修や解体工事の施工業者と連携した方が、工事箇所の特定（アスベスト検体採取場所）や、工期の調整なども行いやすいので、望ましいと言えます。
弊社ではビル、集合住宅、戸建て等の事前調査から飛散防止工事または除去工事まで、ワンストップで対応可能ですので、ぜひお気軽にご相談ください。建物オーナー様、不動産会社様、管理会社様、マンション管理組合様等からのお問合せは、下記へお願いいたします。
株式会社ジオニック
建設業許可番号 東京都知事許可（般ー5）第157319号
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